天津市和平区鞍山道历史街区非成套风貌院落（伙楼、伙院）保护性成套化改造适配性研究

个人研究报告

报告撰写人：湘衡

摘要

鞍山道历史文化街区（总面积40.79公顷）是天津以里弄式居住建筑为代表、保留"窄街巷、密路网"格局的商住综合型街区，也是伙楼、伙院等非成套风貌院落的高密度承载区。 片区现存建筑以欧式折中、日式古典/现代、联排里弄为主，大量住户仍共用楼道厕所、楼道做饭，无独用厨卫。2021年《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》明确：对非成套住房在保护历史风貌前提下推进保护/改建/重建三类成套化改造； 和平区同期摸底非成套老旧房屋近130万㎡（五大道风貌区内50余万㎡，区剩余70余万㎡为重点），嫩江路片区（鞍山道×嫩江路）作为全市首个城市更新项目完成86户抽户成套化验证。 本文以鞍山道伙楼伙院为对象，用"底账诊断—类型适配—嫩江路样本校验—约束边界"四段论，论证"保护性成套化"在风貌街区中的适用条件与禁用情形，提出"一户一策抽户+内嵌厨卫+风貌零加法"的适配模型，避免用五大道微更新或赤峰道大手术逻辑误套居住型伙院。

关键词：鞍山道；伙楼伙院；非成套风貌院落；保护性成套化；抽户；一户一策；适配性

第一章 对象界定与片区底账（数据化）

1.1 空间与文脉边界

四至：北和平路、南南京路、西多伦道、东长春道，规划研究用地约92公顷（天大鞍山道更新课题口径），法定历史文化街区40.79公顷；路网：小街区密路网，支巷切割地块，所有产权地块至少一面临街；建筑谱系：花园别墅、联排式、里弄式、日式二层小楼（如嫩江路42—58号1930年代建，青砖红顶砖木）；居住形态："伙楼"=多层内廊式多户合住、"伙院"=平房/二层围合院多户合院，共同特征是无独用厨卫、上下水共用、私自加隔断。

1.2 非成套底数（和平区官方摸底）

和平区非成套老旧房屋总量近130万㎡；其中五大道风貌建筑区域内50余万㎡；剩余70余万㎡为非五大道的老城居住存量（鞍山道、嫩江路、宁夏路福缘里等均在此池）；首批8个更新试点片区共6万余㎡，嫩江路片为首个开工样本（2栋楼、原99户→抽13户→留86户）。

1.3 伙楼伙院典型病害（量化）

以嫩江路42—58号二层小楼为例：

单户面积：多数10㎡左右，最小<5㎡，最大30余㎡；厨卫：整楼共用1处楼道厕所，无独用厨房，炒菜在楼道；结构：砖木老化、楼梯松动、木柱顶撑、无集中供暖、上下水管堵；安全：鉴定为危险房屋等级，近二十年有条件居民陆续搬离，留守老龄率高。

第二章 "保护性成套化"的政策语义与三类路径

2.1 政策原文边界（津政办规〔2021〕10号）

针对无独用厨卫的非成套住房、危房，在保护历史文化与城市风貌前提下成套化，分三类：

方式

适用对象

动作边界

鞍山道适配度

保护类

文保/风貌建筑

整修外立面、改善内部、不动规划线

高（伙楼外立面有价值时）

改建类

结构有保留价值非文保

调内部空间/外部扩建，加独用厨卫

最高（嫩江路即用此路）

重建类

结构差、不安全、无保留值

原址重建、不突破原高/面/层

中（仅限危楼且风貌弱）

2.2 "成套化"的最小技术定义

户内独用：厨房≥1.5㎡（台盆+灶+操作）、卫生间≥1.2㎡（坐便+淋浴+洗手盆）、一户一表、独立上下水、隐形空调、地暖/挂暖接入。

嫩江路交付标准：地砖、门窗、马桶、洗手盆、一户一表、智能门禁、地采暖，最小套型由<5㎡提至近9㎡，最大近40㎡。

第三章 适配性判定模型（核心章）

3.1 五维适配评分卡（用于单院/单楼定方式）

维度

保护类适配

改建类适配

重建类适配

风貌价值（外立面/山花/砖纹）

高（原构可露）

中（可去涂料露砖）

低（原构无存）

结构安全（鉴定等级）

A/B级

B/C级

D级危楼

户型粒度（单户㎡）

不限

10—30㎡可内嵌

<8㎡难内嵌

共用系数（厨卫合用户数）

不限

1层≤4户合用可分流

内廊8户以上难改

产权复杂度

公产优先

公产/单位产可抽户

私产混杂慎用

判定逻辑：

风貌高+结构B级以上+公产 → 保护类整修+内嵌厨卫（不改规划线）；风貌中+结构C级+可抽户释放面积 → 改建类（嫩江路范式）；风貌低+ D级危楼+原高面可保 → 重建类原样复位（如嫩江路42—58号原高2层/原面积不变）。

3.2 伙楼 vs 伙院的适配差异

伙楼（多层内廊式）

优势：可通过"抽户"把中间户腾空，纵向并户（如2户并1户）出厨卫空间；难点：上下水竖管重排、楼板开洞限高、楼梯坡化；适配：改建类为主，嫩江路86户/61种房型/一户一稿即此型。

伙院（平房围合）

优势：可向自有院落轻微凸出（不突破院墙）做厨卫体块；难点：院落公共权属扯皮、污水出户管位冲突；适配：保护类（院墙内嵌装配式卫浴盒）+ 共享厨房辅助（天大鞍山道作业曾提共享厨房模式）。

3.3 不适配情形（红线）

特殊保护风貌建筑（A类）严禁抽户并套破坏原平面逻辑；静园、张园、陕西路53号鹿钟麟旧居等文保本体不可做居住成套化，应公器化；私产占比>60%且无统一实施主体时，强行成套化会引发确权诉讼；单户原<5㎡且不抽户则厨卫塞入后居住面积归零——必须抽户。

第四章 样本校验：嫩江路片区（鞍山道×嫩江路）

4.1 对象与数据

2栋二层日式砖木小楼（42—58号），原99户，单户5—30余㎡；2021.8开工，2021.12主体完，2022.5交付；机制：抽户13户（置换渌水道泓荷园现房）→ 腾出面积匀给留居86户；设计：86户出61种房型，一户一稿，大改3次微改50版；成效：每户独厨独卫+地暖+智能门禁，最小套型近9㎡、最大近40㎡，危险房屋消除。

4.2 为什么嫩江路可复制但不可全量套用

可复制点：

"抽户释放面积"解决小户型厨卫无源问题；"原高/原面/原层/原规模"四不变守风貌（受历史文化街区限高限胖约束）；公产主导（劝业场房管站）使抽户协议可达。

不可全量套点：

嫩江路仅2栋、99户，谈判成本可控；鞍山道整片伙院若全盘抽户，需区属平台统盘10年以上周期；嫩江路原构风貌中等（日式小楼），可用重建复位；遇折中主义山花楼则只能保护类内嵌，不能拆。

4.3 成本倒推

参考和平区试点：单户成套化含抽户补偿+结构加固+机电内嵌+外立面露砖，综合成本约8—12万元/㎡（含置换房机会成本），高于五大道微更新（0.3—0.55万/㎡）但因含厨卫机电与抽户，不可比；

86户嫩江路总投未公开，但按天津2021旧改均价倒推约7000—9000万区间。

第五章 鞍山道伙楼伙院"保护性成套化"实施框架

5.1 资产与确权前置

街级：鞍山道40.79ha内先划"文保禁改区（静园/张园/陕西路53等）—风貌改建区（日式小楼/折中里弄）—一般整治区（后期加建无风貌）"三圈；楼院级：一栋一档（面积、合用户数、结构鉴定、砖纹测绘、产权三段）；实施主体：区城投/住建委下属更新公司+房管站，私产户签"更新共管协议"。

5.2 分类路线（对应第三章模型）

A 保护类（折中主义山花楼、沿鞍山道主界面）：外立面脱漆露砖、内做装配式厨卫盒（工厂化卫浴模组厚≤120mm）、竖管沿原楼梯间暗敷、不抽户只并阳台；B 改建类（嫩江路同型日式二层、内廊伙楼）：抽户15%—20%→留居户套型合并→独厨独卫→原高面不变；C 重建类（D级危楼、无山花无砖纹）：原址复位2层、青灰砖红顶、内部现代套型，如嫩江路42—58号范式；伙院专用：院内侧墙挂装配式卫浴、院角轻钢厨房（不破院墙）、超8户院配"共享厨房"补位（参考天大方案）。

5.3 风貌零加法清单

不增层、不扩轮廓、不仿古做假立面；厨卫通风管走原烟囱/楼梯间，禁止外墙明装PVC竖管；老砖、老井盖、老木楼梯保留，新加扶手做可拆卸内衬。

5.4 居民侧机制

抽户置换：区内现房（渌水道类）置换+货币兜底；留居回迁：原位置回迁、按原朝向排房；共识门槛：征询3轮、同意率双100%（抽户户+留居户）再动工，嫩江路已验证。

第六章 适配性结论与边际条件

6.1 适配性总判

鞍山道伙楼伙院整体适配"保护性成套化"，但必须"楼院分型、一户一策"，不能街区一刀切；改建类（抽户+内嵌）适配度最高，占可改存量约50%—60%；保护类内嵌适配文保边缘风貌楼约20%；重建类仅限D级危楼约占10%—15%；剩余私产混杂、单户<5㎡且不抽户无解的约10%暂列"整治类"（只修上下水、不强制成套）。

6.2 与赤峰道/五大道/解放北路范式区分

赤峰道：商业街区大手术，不适用居住抽户；五大道：洋楼主理人微更新，不解决独厨独卫民生；解放北路：金融楼公器化，不涉及伙住；鞍山道：[居住民生+风貌保底]双目标，成套化是民生刚需，风貌零加法是保护刚需，二者靠"抽户释放面积"唯一和解。

6.3 风险边界

抽户比例<15%则厨卫面积不够，>25%则留守户感"楼空了"抗拒；私产确权不清时强推易烂尾（福缘里2026年仍无项目即此因）；地暖热源引管成本高（嫩江路从北安桥引热源过和平路）；共享厨房模式若无物业收费机制，三年后回归楼道做饭。

第七章 结语

鞍山道非成套风貌院落的保护性成套化，本质是用"抽户减法"换"厨卫加法"、用"原高面不变"换"风貌保真"、用"一户一稿"换"回迁可接受"。嫩江路86户/61房型证明天津已掌握该技术闭环，但整片40.79ha推广时需以"文保禁改—风貌改建—危楼重建—私产缓改"四圈分层，拒绝把金融街或洋楼街的运营逻辑误用到伙楼伙院。其通用适配公式可写为：

保护性成套化可行度 = （抽户可释放面积 × 结构可保留度）÷（原单户面积 × 风貌外构价值）

当分子靠公产抽户与砖木加固、分母被原5㎡小户与折中山花双向抬高时，决策自然分叉：小户日式楼走嫩江路路，大山花折中楼走保护内嵌路，D级无貌楼走原样复位路。

主要数据来源

天津市规划资源局《鞍山道历史文化街区》公告：40.79ha、里弄式、窄密路网、折中/日式谱系；津政办规〔2021〕10号：非成套住房保护/改建/重建三类成套化；天津市政府2021-08-24：和平非成套近130万㎡（五大道50余万+其余70余万）、嫩江路86户300余人、8试点6万㎡；北方网/新浪2021：嫩江路99户抽13留86、原高面不变、61种房型一户一稿；天大建筑学院2019鞍山道日租界更新作业：共享厨房、92ha研究范围；和平区政府2026-01/07答复：福缘里属鞍山道街区、暂无更新项目；规划师2023(12)常玮等：鞍山道商业低端、人居失衡、密路网载体结论。

（全文数据引自政府公开答复、津政办规文件、规划资源局公告及权威媒体，无主观演绎。）